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谈德庆人口与房价

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发表于 2018-4-10 08:43:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
以史为鉴,可以知得失。

  整个2017年,伴随着一二线城市的限购,三四线城市轰轰烈烈的搞起了“回乡置业”和“棚户区改造”。

  结果,就像我们现在所看到的这样,“涨”成了这一年来大多数三四线城市楼市的唯一关键词。仅以靠近南京的安徽芜湖为例,与去年同期相比,4月份9879元/㎡的均价已经较去年同期上涨了25%之多。

  传统的中国三四线小城,很长时间以来在人们的印象里,应该都是慢节奏,阳光暖暖,没有雾霾,习习春风拂面的闲适生活代表。但逐渐的,无论是原本在单元楼下晒太阳的大叔,还是晚饭结束就开始广场舞的阿姨,都义无反顾的冲进了售楼处。

  虽然中国目前的经济发展迅猛,但相较于动辄七千一万的一二线们来说,平均工资仅4-5K的三四线城市,一年多的时间房价从原本的6000元左右,猛然增长到近万元,如此与经济发展不相持恒的增长,实在令人心生恐惧。

  不久之前听过一个段子:当你办公室的整天聊着股票的中年大叔和柴米油盐的大妈们都开始聊房子的时候,就是你该抛售跑路的时候了。



  2

  经济学的基本原理:价格,都有周期性。

  无论何种商品,不可能永远涨价,也不可能永远降价,每件商品都有它的周期。就好像你妈妈买白菜,这几天价格贵了5毛钱,过几天它一定会降下来。毕竟白菜供给一直是那么多,消费量也就那么多。

  而房子,其实和白菜一样,只不过,白菜是小周期,变化时间短。而房子,是大周期,变化时间长。按20年一个周期来算,人生在世几十年,也就赶上个两三个周期。而今年,很有可能就是周期调整的年份。

  大的趋势已经很明显,这轮周期的重点,在强二线。

  而三四线城市在这轮周期里,从人口到经济被被崛起的二线城市不断“吸血”,必然会引发一轮调增。

  原因,我们可以从3个方面来看:人口、就业、土地。

  一个城市楼市的发展,长线看人口。人,永远是一座城市发展的核心动力。只有年轻人不断涌进这座城市,城市的人口规模不断扩大,受过高等教育的人才的比重不断扩大,经济才能得到发展,盖出的房子才有人去住。但随着强二线的抢人和弱二线的吸血,三四线城市越来越留不下人才。失去了年轻人的城市,拿什么支撑起一年25%的涨幅。

  缺乏有竞争力的就业。很多父母在劝子女回到三四线的家乡的时候,公务员,国企都是他们首先考虑的工作。确实,由于经济发展的滞后,相较于一二线城市,三四线城市的就业资源是十分恶劣的。靠关系、走后门成为获取职位,得到加薪的最佳选择。

  土地是影响房价最重要的因素。今年,原本火热的三四线土地市场逐渐冷清下来,房企拿地不再肆无忌惮,逐渐出现了低地价成交甚至流拍的结果。虽然其中不乏中央严控资金的原因,但市场的预判也会其中一个重要因素。



  3

  看看隔壁的例子

  日本房价泡沫破灭的原因,就是供给超过需求。

  1985年,随着工业化的完成,日本人开始有钱了,但是投资渠道有限,怎么办?买房子吧。买了房子抵押给银行,套出钱来再买房。不断投资,不断买房。

  同时,作为爸爸的美国很看不惯日本经济的发展,想薅一把羊毛。就签了个《广场协定》,让日元升值,外资好躺着挣钱。外资来干啥呢?接着买房。

  房子买着买着,1989-1990年左右,有部分人发觉楼市不太对劲,虽然房子很值钱,但好像房子有点太多了,甚至多过了需要房子的人。不巧,随着美国爸爸薅羊毛,股市破了,经济一下子不景气起来。

  接下来,有个人出了个注意,搞房产税,既然房子多,收点钱来搞经济吧。谁知道政策一出,大家都开始抛售房子,房子一多,没人接盘,外资一走,银行就惨了。

  后面的故事,大家也都知道了。



  4

  最后总结一下,日本的例子始终是日本,与我国不同。但随着长效机制的出台,楼市面临调整确实事实。而三四线城市,如果要自住,该买就买,但如果想要升值挣钱,趁早转移阵地。究竟阵地转移到哪里?
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发表于 2018-4-10 15:16:24 | 显示全部楼层
谈德庆人口与房价 ?到底如何
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发表于 2018-4-10 19:30:53 | 显示全部楼层
有钱炒楼,没钱跳楼
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发表于 2018-4-10 22:11:50 | 显示全部楼层
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发表于 2018-4-11 15:10:06 | 显示全部楼层
德庆人口约35万及以上,房价5千及以上
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发表于 2018-4-14 12:47:42 来自手机 | 显示全部楼层
不知说什么
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发表于 2018-4-15 21:39:18 来自手机 | 显示全部楼层
讲估佬
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